當投資客被攔截，房價就可能下跌

當投資客被攔截，房價就可能下跌

來源：樂居財經    

作者：袁一泓，資深房地產媒體人

編輯：李漪楠

關心北京房地產市場的朋友都知道，2018年起有大批限競房入市，但銷售情況并不是太好。

??今年北京的限競房已有31個項目合計19327套住宅上市，但網簽只有3693套。網簽數據比實際簽約數據有一段時間的滯后，但機構監(jiān)測統計，總體而言，平均去化率只有40%左右。

??所謂限競房，就是限房價、競地價的項目，為2016年9月開啟新一輪調控以來所常見。它與共有產權項目一起，幾乎構成了近兩年北京公開出讓的住宅用地的全部。

??據中原地產數據統計顯示，今年上市的共有產權房已達29個項目、房源32446套，是去年的7倍多。因為過去兩年再沒看見純商品住房土地出讓，明年下半年以后，北京樓市就將變成限競房、共有產權房的天下了。

??雖然從本質上說限競房是完全產權的商品房，但由于是政府限價，我個人將它歸為有保障性質的住房或者政策性住房。說到底，這是政府運用有形之手強制性替購房人“降價”的房子，政策性的痕跡太明顯了。

??早幾年前，限價房時期，房子基本不愁賣。搖號，很快就“搶光”了。當然，限價房比商品房的售價低得多，有5年限售期。而限競房沒有限售期，與周邊二手房的差距沒那么大，但不少項目已經形成倒掛。

??可是，限競房的去化率只有40%左右，共有產權房銷售也不理想。有的限競房項目，實際銷售均價比政府規(guī)定的售價還要低5000元/平方米甚至更多，還是沒能做到預期的清盤。

??北京新房銷售市場，目前就兩種類型，一種是之前的純商品住房項目，偏高端，售價一般在8萬/平方米以上，政府也是限價的（通過備案來限）；一種就是限競房、共有產權房等“泛政策性住房”。在我看來，后一種是真正的剛需房。

??政策設計者的初衷應該也是圍繞“剛需”二字。最典型的就是，很多限競房項目同時都是90/70項目，滿足基本居住功能，但絕不寬綽更不奢華。我個人對此是相當贊成的。

??然而，限競房和共有產權房都未能實現“旺銷”。專家們給出了諸多分析解釋，比如樓市下行、可選房源多、以及位置稍遠、配套不足等。這些因素固然都存在，但我個人看來，最重要的還是，兩年多嚴厲的樓市調控已經呈現出明顯的效應，投資投機需求基本被擠出，剛需成為需求主體，而剛需并沒有想象的那么多那么急迫。

??多年前（約10年前）我就有一個觀點，剛性需求是房地產市場的基礎因素支撐因素，投資投機需求才是房地產市場的強力推動因素，是房價持續(xù)上漲的決定性因素之一。

??限購限售直接擋住了很大部分投資性購房者，而限競房、共有產權房從產品產權方面又祛除了它一些可能的投資價值，銷售對象就精準定位于剛需。而剛需數量是可控的，穩(wěn)定的，如果他們入市的步奏慢于預期，對應的產品想漲1%都很難。

??也就是說，當嚴厲限購的北京房地產市場，逐步變成需求以剛需為主、供應以限競房共有產權房為主時，漲價幾乎不可能，降價卻是可以期待的。限競房以低于政府限定價格銷售，就是在降價。

還有一個案例，是北京旁邊的燕郊。

??燕郊原本是地地道道的剛需一族集中區(qū)域：買不起北京城區(qū)的房子，才來這里買。幾十萬上百萬人口，大都是在北京上班。所以形成了蔚然壯觀的交通潮汐現象。

??燕郊的京漂人口，不是一天聚集的，過去這里的房價也確實一直在上漲，但都是溫和的、穩(wěn)定的，只有當大批投機投資客涌入進來后，才開啟了它的快速上漲閥門。燕郊的房價是投機投資客拉起來的。

??當燕郊也實行嚴格限購政策，投資客不得其門而入，甚至先期的投資客開始拋售房子時，燕郊的房價就步入了下降通道。雖然有些自媒體近段時間用某個項目的最高價與另一個項目的最低價比較，做出“房價腰斬”的標題，很不負責任，但必須強調，這類投資投機氣氛相當濃郁、泡沫相當嚴重的區(qū)域，房價出現較大幅度下跌是再正常不過的現象。

??同樣是限購下樓市的調整，北京城區(qū)與燕郊的表現是完全不同的。

??北京仍舊有龐大的本地剛需，但它是穩(wěn)定的、可預期的，而新供應的產品（限競房、共有產權房）主體又是為剛需量身打造的，那么北京樓市的調整就將是溫和有序的，塌不了。

??燕郊的樓市需求是外溢來的，剛需和投資需求均如此。當限購后的外溢需求被擋住，而本地需求無法同步生長（人口和經濟基數太?。牡渚筒粫菧睾推椒€(wěn)的，而且短時間內很難彌補，除非放開限購。?